净负债率超过100%，偿债压力巨大，宝龙地产1000亿的梦想很难实现。

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原标题:净负债率超过100%偿债压力巨大宝龙地产十亿梦难

高负债率和融资成本已经成为笼罩宝龙地产的达摩克利斯之剑。尽管销售额大幅增长，但高昂的融资成本侵蚀了巨大的利润。

对于宝龙房地产控股有限公司(以下简称“宝龙房地产”)来说，2019年无疑将是极其艰难的一年。

该公司刚刚发布的财务报告显示，2018年销售额将达到410.36亿元，增长96.5%。但与此同时，公司净利润同比下降，运营成本大幅上升，总负债甚至超过销售额，达到491亿元。

宝龙地产在投资者网络最近的一项调查中表示，“该公司计划在2019年实现500亿元的销售目标，并将在未来升级369款高周转率车型。”但这也意味着该公司一年的销售额只够偿还其全部债务。事实上，公司2018年的净融资成本同比增长了140%以上。在债务压力下，宝龙地产自今年以来持续加大融资步伐，融资成本未见下降迹象。

忙于还债的宝龙地产能否实现2020年加入“千亿俱乐部”的目标？

控制债务压力

十年前，主要的商业地产公司宝龙地产曾经和万达一样出名。然而，在从三线城市向二线城市转型的过程中，该公司失去了第一次占领市场的机会，业绩迅速下滑。2014年，万达销售额达到1601亿元，宝龙地产销售额超过100亿元。

宝龙地产显然不愿意落后。实施“369”高营业额模式一年后，公司2018年实现合同销售额410.36亿元，同比增长96.5%。然而，这个结果跟不上利润水平。2018年，该公司净利润降至15%，净负债率飙升至101.6%。

是净融资成本吞噬了净利润。财务结果显示，2018年，该值从2017年的5.73亿元增加到13.77亿元，增幅超过140%。相比之下，宝龙地产同期债务总额增长38.2%，实际利率从2017年的6.29%升至6.48%。

宝龙房地产在接受投资者网采访时表示，“融资成本的净增加主要是2018年人民币贬值造成的汇兑损益，而汇兑损益主要是账面亏损造成的。今年，公司将优化债务结构，严格控制新债务成本。预计公司的融资成本将会降低。”

然而，这一措施目前似乎并不有效。梳理发现，自今年以来，宝龙地产已经开始了一轮密集融资，而且融资利率仍然很高。于2019年1月，宝龙完成发行2亿元优先票据，年利率为9.125%。2月，宝龙实业发展11.8亿英镑的债券发行计划被暂停，公司立即发行10亿英镑中期票据以补充血液。4月2日，宝龙地产宣布已完成3亿元企业债券的发行，利率为7.2%。上述融资主要用于补充正常生产经营的营运资金需求，偿还金融机构贷款。

商业地产落后了

怀着“东山再起”的梦想，宝龙地产去年毫不犹豫地投入巨资收购土地。根据公司向投资者网络提供的数据，公司2018年共收购土地29块，面积574万平方米，总价值近650亿元。对于这些新项目，2018年拟投入的股权土地总量约为124亿元。

尽管凭借高营业额取得了暂时的胜利，但业内人士仍对宝龙地产的发展感到担忧。除了财务压力的增加增加了企业发展的风险之外，一个重要的原因是公司的战略核心商业地产发展滞后。

“投资者网络”发现，作为公司发展重点的商业地产，已经无法在收入中发挥主导作用。根据2018年合同销售业态分布，在410.36亿元的总销售额中，住宅楼销售额为328.86亿元，占80.14%。商业销售额81.5亿元，占19.86%。

商业地产仅占销售额的20%，未来销售会放缓吗？宝龙地产否认了这一点。“商业地产一直是宝龙的主要产业，未来不会改变。从2016年到2018年，公司的租赁和物业管理服务收入将分别增长26.3%、29.7%和25%。在2018年新获得的29块土地中，22块是商业+住宅项目；该公司计划在2019年新开7家购物中心，预计五年内租金收入将超过CAGR的25%。”

值得注意的是，2018年宝龙地产只开了三个项目，而新城控股旗下的新城五岳广场开了19个新项目。此外，欢乐城、华润置地等房地产公司也在商业领域做出努力，宝龙地产在商业地产中的份额可能会继续被动萎缩。

然而，宝龙地产认为，该公司目前有36个商场在运营和3个轻资产商业项目。绝大多数商场运行平稳，连续多年获得“中国五大商业地产”称号。吸引投资的能力显而易见。公司始终坚持高品质的产品线，不盲目追求速度和质量。

家庭管理埋雷

尽管受到质疑，该公司对未来的发展前景仍有清晰的认识。宝龙房地产告诉投资者。截至2018年底，公司总土地储备面积约为2120万平方米，其中68%位于长江三角洲地区。虽然土地投资增加了公司的流动负债，但为未来的开发和销售提供了足够的保障。

同时，针对外界对该公司偿债能力的质疑，宝龙地产表示，该公司的相关债务偿还指标处于行业中等水平。该公司约有158亿元现金和现金等价物，而一年内到期的债务为147亿元，足以支付短期债务。当期收入与利息的覆盖率稳定在1倍左右，现金流量将会加快。

与宝龙地产的信心相反，该公司的高管已经逃走。最近，在宝龙地产工作多年、负责业务监督和考核的张岩离职。负责技术研发的副总裁朱培成后来离职不到半年。这不是宝龙地产第一次看到这样的情况。沃尔玛房地产副总裁潘利军和万达集团副总裁王绶青都是在2017年被公司聘用的，他们选择在半年内离开公司。

宝龙地产向“投资者网络”解释，上述人员因个人原因辞职，这是企业正常的人事工作。目前，公司的整体管理长期保持着较高的稳定性。

值得一提的是，继、之后，宝龙集团没有找到合适的职业经理人担任总经理一职，而宝龙集团总裁许本人一直兼任此职。一些市场参与者表示，那些似乎已经从知名公司跳槽过来的职业经理人很难打破宝龙的“6个月魔咒”。宝龙地产强大的家族管理也将使职业经理人处于尴尬的境地，难以长期任职。

作为一个典型的家族企业，宝龙地产对于职业经理人来说似乎只有非常有限的0+发展。据公开资料显示，公司董事长许的妻子、姐姐、姑姑、母亲及堂弟均在集团中担任重要职务。

宝龙地产没有回应“家族式管理”的质疑。相反，它列出了“优秀职业经理人发挥充分空”的几个主要原因，即公司调整了内部管理结构，采用了事业部制，并在2019年提出了“激活一切，多管齐下”的战略。(由思维金融制作)