太和集团延续生命:5天内卖出3家公司，解除10亿元债务

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原标题:太和集团延续生命:在5天内卖掉3家公司以减轻10亿债务黄奇森避免金融危机或引进新的黄金持有者

任志强说这“有点疯狂”，市场认为这“有点疯狂”。福建房地产商人黄启森声称，如果不了解金融，他就不能做房地产，他被数千亿的债务压得喘不过气来。

“疯狂”和“疯狂”是黄启森高度杠杆化和稳健式扩张的高度概括。事实是，2011年黄奇森借壳上市的太和集团总资产只有82.28亿元。截至去年9月底，总资产为2420.91亿元，在不到7年的时间里增长了28.42倍。同期，作为土地储备标志的库存增加了23.75倍。

然而，在太和大举扩张的同时，其债务也大幅上升。截至去年9月底，其债务总额已超过2000亿元，净负债率为342.14%，领先于a股同行。

随着房地产市场的调控和金融去杠杆化，太和集团的资金出现短缺。危机来临时，黄启森匆忙提出了“三种方式来延续他的生命”:高流失率、卖掉他的儿子和引入战争镜头。

此外，它还努力争取银行信贷和高比例的股权质押。这一切都表明，黄启森正在拼命寻找钱来还债。

人们对年度报告尚未披露的事实给予了很大关注。太和集团提前宣布了史上最大规模的高转移计划，刺激股价大幅飙升，引发市场质疑其对黄启森清算风险的解决方案。到目前为止，黄启森及其一致行动者所持股份的90%以上已被质押融资。

尚不清楚黄启森筹集了多少资金，太和集团的债务缺口有多大。面对泰和集团今明两年要偿还近1000亿元的债务，曾经自信而幸运的黄启森会有这样的好运吗？

在五天内卖掉你的第三个儿子，努力“活下去”

资金短缺，曾经的“土地王”泰和集团不得不开启“疯狂销售”模式。

3月27日，泰和集团全资子公司厦门泰和与世茂房地产控股公司厦门林越签署了股权协议。厦门泰和将其在漳州泰和房地产的40%股权转让给厦门林越，交易对价为6.34亿元。交易完成后，厦门泰和还持有漳州泰和60%的股份。

这是太和集团五天内第三次向世茂房地产出售资产。

3月25日，太和集团宣布以世茂股份(世茂房地产拥有a股世茂股份和h股世茂房地产两个上市平台)为受让方，转让南昌胡因梦项目四家目标公司各51%的股权及相应的债务，交易对价为18.06亿元。双方将合作开发南昌尹萌湖国际旅游度假区项目。

南昌尹萌湖项目去年两次被太和集团收购，总成本为29.3亿元。在此之前，这个小商品城市进入了五年，最终失去了。太和集团以如此大的规模接管了整个项目，一度引起了业界的关注。然而，仅仅半年后，太和集团出售后，其持股比例降至49%，放弃了开发该项目的主动权。

两天前，太和集团还以3.79亿元的交易价格，将杭州太和的全资子公司杭州商业51%的股份出售给世茂集团的孙公司上海。此外，世茂股份还将按比例承担约7.14亿元的项目前期贷款。

在短短五天内出售三项资产后，太和集团将偿还28.19亿元(包括对方承担的债务)。或许太和集团打算出售更多的资产。3月26日，世茂地产总裁许世坛在2018年度业绩发布会上公开表示，与太和的合作肯定不止一两个项目，合作范围比现有项目要大得多，还会陆续收购更多项目。

事实上，泰和集团的儿童销售今年还远未开始。去年12月14日，泰和集团还宣布，公司将以6.35亿元的交易对价，将公司间接持有的福州泰和航空、福州泰富、尤溪泰和100%的股份转让给福州运城。

除了联系世茂地产达成上述交易外，有消息称，泰和集团还先后与荣创、华侨城、信达等知名住宅企业洽谈合作，主要涉及广州、厦门等地项目的股权合作。消息人士还称，太和集团计划出售多达12个项目。

上周，针对资产出售等问题，《长江商报》记者致信太和集团进行采访。截至本报告发表时，尚未收到任何答复。

短期债务是货币资本的3.71倍。

为了生存，太和集团卖掉了大量的孩子，背负着巨大的债务和偿还债务的巨大压力。

黄启森，1965年出生，在中国建设银行福建省分行工作。1996年，31岁的黄启森下海创办泰和房地产，专注于住宅。2002年，他北上北京开发“运河岸上的庭院”，并宣布“建造中国第一座豪华别墅”。

黄启森的资本市场之路始于2010年。同年9月30日，成功借壳的还有福建的“三农问题”。从2012年起，黄启森开始在房地产行业刮起“泰和旋风”，疯狂扩张。曾经被质疑的是，2014年第一季度，太和集团的营业收入为10.61亿元，而2013年底至2014年2月的土地收购支出接近280亿元，与经营收入严重不匹配。就连华远地产的任志强也忍不住对这次“有点疯狂”的收购发表了评论。

事实上，太和集团在2017年获得土地的速度最快。在那一年的八月到九月之间的一个月里，有九次涉及120亿元的变动。当年共收购项目36个，总投资552.4亿元。

截至去年9月底，太和集团总资产达到2420.91亿元，比2011年底增长28.42倍，库存达到1679.27亿元，比同期增长23.75倍。

与资产和库存的大幅增加相比，太和集团的现金流严重偏离了这一点。从2011年到2017年，公司连续7年的经营现金流为净流出，总计554.84亿元。这意味着，公司的业务活动不是在流血，而是在继续流血。去年略有改善，前三季度净流入1.62亿元。

同期，公司投资活动产生的现金流量也连续7年出现净流出，共计453.7亿元。仅筹资活动产生的现金流量持续净流入，7年累计净流入1134.21亿元，其中2017年净流入484.66亿元。

因此，在过去的七年中，太和集团依靠借款1134.21亿元来维持快速扩张，自身造血能力极其薄弱。事实上，去年前三季度，现金还款率为38.94%，远低于行业平均水平的70%-80%。

造血能力太弱，不能完全通过输血来操作。在房地产市场监管的压力下，这种高杠杆模式带来了意想不到的金融压力。

截至去年第三季度末，太和集团短期贷款188.8亿元，一年内非流动负债457.93亿元，长期贷款538.01亿元，应付债券250.35亿元，共计1435.09亿元，其中短期债务646.73亿元。同期，货币资金只有174.41亿元，短期债务是货币资金的3.71倍。如此巨大的偿债缺口带来的财务压力是显而易见的。

此外，占太和集团总资产约70%的存货周转率远低于同行。2017年，其库存周转率为0.15倍，在a股上市住房企业中排名第92位。

一家公房企业告诉《长江商报》记者，太和集团开发豪宅，这比普通房子转化为收入要慢。

两年内偿还数千亿债务还是要依靠黄金所有者

频繁出售资产以返还资金只是沧海一粟。太和集团需要完全消除金融风险或依靠黄金持有者。

在2018年之前，黄启森以“高负债、高杠杆、高担保”的频繁并购模式来开发豪宅是行不通的。2018年冬天，黄启森非常寒冷。太和集团的销售额远低于预期，2000亿元的目标还远未实现。更严重的是，以前借新还旧的模式已经失败，贷款申请的审批不再顺利。

这让黄启森意识到危机即将来临，他决定迅速采取行动挽救危机。去年春节，黄启森在北京市场推出了“第一查封计划”。传说高价的西府大院项目以低价出售，创下了每周15亿用户的纪录。

除了促进高营业额外，黄启森还推动了资产出售，赢得了银行信贷。现在看来，这场人为的剑拔弩张的交易在这些危机时刻的救援行动，虽然取得了一些成果，仍然不足以偿还数千亿的债务。此外，一些项目还存在许多问题，如江苏省38亿元并购纠纷。

根据东方金城发布的《泰和集团:主体及相关债务2018年跟踪评级报告》，2018年、2019年和2020年4-12月到期应付债务分别为384.02亿元、473.59亿元和477.99亿元。

目前还不清楚泰和集团去年是否如期偿还了债务，但今年和明年要偿还的债务总额为951.58亿元，这只是报表中披露的债务。不清楚是否存在隐性债务。

除上述融资措施外，黄启森的融资渠道并不广。信用评级下调后，太和集团发行债券和银行贷款将受到一定限制，而其股权质押融资已被锁定。

截至目前，泰和集团控股股东泰和投资的股权质押率高达99.9969%，其一致行动者黄敏和叶莉的股权质押率分别为95.15%和100%。总体而言，太和投资及其关联方的股权质押率为99.65%。这意味着，一旦市场大幅波动，黄启森将面临清算风险。

受到质疑的是，4月1日，太和集团提前发布创纪录的“10笔转让加10笔2.2元”的高转让计划，以刺激股价大幅上涨，这被解读为应对大股东清算的风险。

"中国的幸福危机取决于黄金持有者中国的安全解决方案."一位投资银行家对《长江商报》记者表示，尽管太和集团出售资产在一定程度上缓解了金融危机，但完整的解决方案仍取决于股权融资和引入黄金持有者作为战略投资者或良好的政策。