北京39个购物中心半年关闭1570家店铺，加速了疫情蔓延的步伐？

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在过去的十年里，购物中心经历了快速增长，市场趋于饱和，竞争环境异常激烈，消费者行为变化的周期正在加快。这导致了购物中心模式和品牌的频繁变化。“三年一个小，五年一个大”的调整周期也改为“每年两三年一个大”。这一变化引起了许多所有者和品牌的焦虑。根据双赢大数据监测数据，2019年典型城市购物中心开关店品牌数量比例的差异逐季度下降(开关店品牌数量比例的差异=开店比例-闭店比例)，整体市场下降，调整频率越来越高，品牌竞争压力加大

在过去的十年里，购物中心经历了快速增长，市场趋于饱和，竞争环境异常激烈，消费者行为变化的周期正在加快。这导致了购物中心模式和品牌的频繁变化。“三年一个小，五年一个大”的调整周期也改为“每年两三年一个大”。这一变化引起了许多所有者和品牌的焦虑。

根据赢商大数据的监测数据，2019年典型城市购物中心开关店品牌数量比例的差异逐季度下降(开关店品牌数量比例的差异=开店比例-闭店比例)，整体市场下降。调整和变化的频率越来越高，品牌竞争的压力越来越大。

除了今年的疫情之外，许多品牌都在削减店面以生存，尤其是那些靠补贴维持运营的品牌。此外，消费者信心尚未完全恢复，这使得操作起来更加困难。预计2020年购物中心的品牌变化将达到近年来的最高频率。

商业地产观察最近监测了北京39个购物中心的关闭情况，包括9个甲级商圈项目和15个乙级和丙级商圈项目。统计的店铺总数为9671家，其中1570家从2019年10月至2020年5月关闭，总关闭率为16%，平均数量约为40家。

资料来源:通过盈尚大数据系统监测，由于商场的积极调整和修改，数据存在一定误差，仅供参考。

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商业圈部门:

甲级商圈是城市的核心商圈，地理位置优越，交通便利，客流密度高。

乙级商圈是城市的次核心商圈或区域商圈，地理位置优越，交通便利，客流密度高。

丙类商圈是一个交通便利的区域商圈，但根据城市核心区或人口密集区之间的距离，区域客流密度相当大。

统计项目:朝阳合和、王宓中心、三里屯太古里、北京APM、侨福曹芳、国茂商城、老佛爷百货、郭蕊购物中心、西单欢乐城、INDIGO、新中关购物中心、欧美购物中心、富力广场、凯末尔西直门、凯末尔太阳宫、汇众购物中心、金隅佳品商城、油塘购物中心、华联常颖购物中心、望京新会购物中心、世纪金源购物中心、凯末尔望京、朝阳

其中，甲类商圈购物中心平均关闭店铺33家，关闭率为11%，略高于近年同期数据，但远低于乙类商圈丙类商圈购物中心的关闭率。值得注意的是，丙类商圈项目的成交率分为两个层次，其中4个项目的成交率低于8%，但3个项目的成交率高于31%。

从购物中心品牌关闭的类型来看，餐饮和零售仍然是购物中心中变化最频繁的两种模式，占购物中心关闭数量的80%，并且流行病对这两种模式的直接影响并不缺乏。儿童和娱乐形式受影响较小。疫情对经济的影响是一种持续的干扰，并且会有长尾效应。我们应该对随后的影响保持警惕。生活服务受疫情影响较小，跨境收款商店具有强大的生命力。预计下半年品牌调整期间，这两种格式的价值权重将进一步增加。

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餐饮和零售业态所占比例很高，高达86%。

在被调查的39个商业项目中，20个商场关闭的餐饮品牌数量为10个以上，占关闭餐饮总数的比例相对较大，分别占20%和63%以上。一方面，高比例受疫情影响；另一方面，它与项目本身的定位有关。该项目的整体布局以餐饮为主，这导致很高比例的餐饮品牌关闭其商店。

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根据商圈分布情况，这20家商场大多位于乙级和丙级商圈。其中，丙类商圈有9个项目，而甲类商圈很少。从侧面来看，它们可以反映出甲级商圈的稳定性和抗风险性。然而，总的来说，餐饮业受到很大影响，尤其是与其他行业相比。

根据中国烹饪协会2月12日发布的《2020年新皇冠肺炎疫情对中国餐饮业的影响报告》，与2019年春节相比，78%的餐饮企业在疫情期间损失了100%以上的收入。9%的企业损失了90%以上的收入。7%的业务收入损失在70%到90%之间。低于70%的收入损失只有5%。

疫情使抗风险能力相对较弱的餐饮业陷入前所未有的困境。一些餐饮企业在现金流压力下退出市场。与大型餐饮企业相比，中小型餐饮企业高度依赖移动客户，现金流压力更大，受疫情影响更严重。然而，大型餐饮企业不得不面临转型升级的问题。在疫情的影响下，传统的大型餐饮企业开始更加重视网络渠道的运营，对转型升级的需求也越来越大。

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就零售业态而言，它属于商场中的一个重要类别，也是主要业态，在整体上占较大比例。因此，返回的网点数量也大于其他格式。近80%的被调查商业项目有10个或10个以上的网点，平均关闭网点比例达到50%以上，最高可达86%。从商圈的情况来看，零售业态受到的冲击相当均衡，商圈等级之间没有明显差异。

面对客流和店铺租金急剧下降的压力，零售业态不可避免地要承受损失。一月至二月市场销售显著下降，主要受短期外围因素影响。居民的消费需求暂时受到抑制，但居民的消费意愿和消费能力并没有消失。因此，许多零售品牌开始在网上转移力量，并通过开辟新的渠道来缓解品牌自身的压力。

儿童、体育和娱乐形式受影响较小，因此应该防止后续影响。

与零售和餐饮企业相比，儿童和娱乐企业受疫情影响较小。根据数据，儿童品牌关闭的商店数量相对较少。在被调查的39个商业项目中，超过80%的项目关闭了不到10家商店，有些商店甚至没有关闭任何商店。体育娱乐业态的每个购物中心关闭的店铺数量都在10家以下，平均占5%，这直接反映出影响相对较小。

除了项目自身定位和业态分布的影响因素外，分析得出儿童和娱乐业态品牌具有较强的抗风险能力，减少了流行期间在巨大压力下关闭店铺的数量。

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根据商圈分布分析，甲级商圈商业项目表现稳定。在9个商业项目中，有15个儿童商店关门，所占比例很低。乙类和丙类商圈因商业项目关闭的儿童商店数量基本相同，分别有82家和71家商店关闭。单个项目关闭的商店最多不超过20家。这种类型的商店平均关闭百分比约为10%。体育娱乐类店铺总数为81家，其中只有4家属于甲级商圈，50家属于乙级，27家属于丙级，远远低于零售和餐饮类店铺。

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“商店体验”是这种格式的重要条件之一，而“高度依赖线下和难以在线转换”的行业属性也限制了儿童和娱乐格式的自救和恢复。缺乏对场景和体验感受的赋权，使得这种体验形式难以转换。尽管消费者对这种消费的需求已经受到抑制，短期的消费爆发可能会到来，但仍有必要等待，看看这种情况何时会持续，会持续多久。

根据一些分析，儿童、体育和娱乐形式等体验形式的全面复苏也将代表商业的全面复苏。就目前情况而言，6月、7月和8月将进入品牌重启市场和观察市场反馈的阶段。预计第三季度后将出现一波品牌店调整。

生活服务受疫情影响较小，跨境收款商店具有强大的生命力。

在各类购物中心中，生活服务和跨境购物中心的关闭店铺数量最低，39个购物中心关闭了80个生活服务品牌，占关闭店铺总数的5%，跨境购物中心仅关闭了3家店铺，成为过去6个月北京购物中心市场中关闭最少的购物中心。

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在疫情期间，不同的商业类型受到不同程度的疫情影响。餐饮、娱乐、电影、KTV、学前教育等业态客流大幅下降，经营压力加大。然而，超市、药店和其他与居民生活密切相关的生活服务类型受影响较小。预计流行后，购物中心、生活中心和社会服务中心的整合将成为新的趋势和新的方向。

在零售业态减少的背景下，跨境收藏店满天飞。在过去六个月的市场表现中，跨境收款商店显示出强大的生命力，39家购物中心仅关闭了3家跨境收款商店，新开的商店数量大幅增加。

事实上，跨境收藏店的兴起及其在国内市场的受欢迎程度在一定程度上满足了消费者的需求。

相关调查显示，在跨境组装商店中，消费者停留时间明显长于普通零售商店，跨境组装商店的复合运营模式可以有效降低租赁压力和人员成本。此外，消费者有更多的选择和单位价格高于普通零售店。

2020年品牌招商新动向预测

零售业态:美容化妆、运动服装、时尚品牌和家居继续流行，将成为购物中心吸引投资的新焦点，集体店模式和复合业态将成为“新主流”。生鲜食品零售进入白热化竞争，探索进一步接近消费者的模式。

餐饮业态:新型茶、咖啡、烘焙等休闲餐饮已进入“洗牌期”，产品质量创新和品牌壁垒将成为“护城河”。简单的饭菜和快餐趋向于精致和时尚，“小吃”迎来了“美好的未来”。通过融合城市文化和独特的知识产权塑造品牌文化的火锅和中餐将在市场竞争中进一步站稳脚跟。

儿童业态:儿童零售趋向高品质，以高色彩价值和亲子体验融合为切入点。儿童DIY、儿童剧院“降温”、室内动物园、儿童农场、儿童医疗成为投资促进的新宠。

体育与娱乐形式:虚拟现实体验厅和密室逃脱迅速进入“突破战争”阶段，竞争提升维度；对时尚体验的需求正在增加，体育健身、主题公园和娱乐聚会商店(如社交场所)也很受欢迎。在“夜间经济”的推动下，酒吧和俱乐部有望激发新的活力。

生活服务模式:美容护肤新概念、医疗美容整形新概念、健康医疗品牌成为新的增长点；宠物有巨大的经济潜力。摄影店和花店不断创新他们的商业模式。

跨界商店模式:通过跨界引入流行的知识产权、葡萄酒、语音、新零售、生活方式和其他方式，继续“敞开你的胸怀”，并将成为内容创新和体验创新的新焦点。复合书店和新剧院等文化体验模式将成为购物中心提升风格的“新力量”。主题展厅以其材料和有趣的特点吸引年轻人前来参观。