保利地产摊位:销售增长从106%下降到4.5%频繁违规

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原标题:保利房地产摊位:销售增长从106%下降到4.5%频繁违规

保利地产摊位:销售增长从106%下降到4.5%，宋广菊回归“行业前三名”目标再次下降空

“我有信心保利将在未来两三年内再次进入前三。”2017年，宋广菊董事长向保利地产的所有股东做出承诺。

然而，截至目前，保利地产在进入前三名之前还有一段距离。根据保利发展控股集团有限公司发布的业绩公告(600048。上海保利，以下简称“保利地产”)，公司2018年的收入为19363.27亿元，同比增长32.31%。上市公司股东应占净利润188.02亿元，同比增长20.33%。合同面积2766.11万平方米，同比增长23.36%。合同金额4048.17亿元，同比增长30.91%。然而，这样的销售业绩显然没有公司预期的那么好。

《长江商报》记者梳理了2018年龙头住宅企业的业绩，发现2018年前三大住宅企业的年销售额均超过5000亿元，与前一家的差距扩大到3000多亿元。事实上，自2012年以来，保利地产的销售额从未进入前三名。该公司全年在行业中排名第五，与竞争对手的差距仍在扩大。

在“落后”的同时，保利地产仍存在一些问题，如财务成本上升、净利润下降、销售收入未达到预期、库存和负债压力加大等。

针对上述问题，《长江商报》记者向保利地产发出了采访函，截至发稿时未得到回复。

销售增长下降

拥有中央企业金字招牌的保利地产，迫切希望重返行业前三名。

4月9日，保利地产宣布，2019年3月，公司实现合同面积283.07万平方米，同比增长29.64%。合同金额426.64亿元，同比增长26.84%。2019年1月至3月，公司实现合同面积704万平方米，同比增长18.1%。合同金额1096.6亿元，同比增长26.14%。

1月初，保利地产的业绩公告显示，公司2018年收入为19363.27亿元，同比增长32.31%。上市公司股东应占净利润188.02亿元，同比增长20.33%。销售额4048亿元，同比增长30.91%，合同面积2766.11万平方米，同比增长23.36%。合同金额4048.17亿元，同比增长30.91%。

尽管销售业绩呈上升趋势，但与重返前三名仍有一定差距。《长江商报》记者梳理了保利地产过去五年的销售业绩，发现保利地产与同行业前三名的差距越来越大。从2014年到2018年，保利地产分别售出1361亿元、1471亿元、2203亿元、3150亿元和4048亿元。虽然有逐年增长的趋势，但相应行业的最高销售额分别为2120亿元、2627亿元、3731亿元、5500亿元和7287亿元。第二大销售额分别为2080亿元、2050亿元、3622亿元、5239亿元和6069亿元。第三位分别为1501亿元、2015亿元、3090亿元、5131亿元和5511亿元。即使与第三名相比，保利地产仍有1463亿英镑的差距。

与此同时，保利地产的累计销售增长率也在下降。从2018年初106.41%的同比增长率到12月份的4.5%，月度销售额甚至更低，在年底仅为0%左右。销售单价也呈下降趋势，从2018年初的16600元/平方米降至年底的12300元/平方米，为两年来的最低销售单价。

易居研究所所长严跃进向《长江商报》记者坦承，保利地产整体销售业绩略低于市场预期，保利地产要重返行业前三需要时间。然而，与民营住房企业相比，保利在融资方面更具优势，也更有利于后续的征地扩张。

去年，149宗土地被没收，总额达1023亿元。

为了重返前三名，保利地产近年来加快了扩张步伐。

根据年报数据，在2014年和2015年，保利地产的征地数量分别为40和50。2016年，保利地产以1214亿元的成本增加了112个新项目。2017年新增项目204个，征地成本2765亿元。2018年，共收缴土地149处，总价值1023亿元。2018年，该公司还收购了达美旅游产业，并获得了佛山大地之王的称号。它的出现也频繁出现在厦门、广州、昆明、大连、武汉、福州、成都等城市。与此同时，保利还积极拓展海外市场，于2018年12月以3914万澳元(约1.9亿元人民币)的价格赢得了澳大利亚的两处住宅用地。

在加快新疆发展、扩大疆域的同时，保利地产集中发行债券筹集资金。在业绩公布的同一天，保利地产宣布计划发行规模为50亿元的中期票据，当前发行规模为15亿元，发行期限为3年。该融资计划用于偿还长春、成都和其他地区开发项目的银行贷款，以及补充营运资金。这是保利地产自2018年以来第五次发行中期票据，前四次发行总额为150亿元。据统计，自2018年以来，该公司已发行了5笔融资交易，总额达200亿元。

快速扩张带来的后遗症不容忽视。财务报告数据显示，截至2018年9月30日，保利地产负债总额为6845.2亿元，较年初的5382.12亿元增长1463.1亿元。资产负债率为79.87%，在a股上市住房企业中排名第38位。

现金流状况也不容乐观。公司2018年前三季度经营活动产生的净现金流量为-109.64亿元，在a股上市住房企业中排名倒数第三。与此同时，该公司的图书库存也在飙升。截至2018年第三季度末，保利地产的库存达到5091.8亿元，约占期末总资产的60%。库存周转天数为2003天，这将需要5.5年来消化。

值得注意的是，财务费用的增加侵蚀了净利润。虽然融资成本相对较低，但2018年上半年，保利地产的融资成本达到17.92亿元，接近净利润的20%，同比增长137%。

对此，阎跃进指出，从债务等数据来看，偿债压力和风险相对较高，投资者会更加担心。财务费用的支出也会增加成本，减少利润0+。然而，库存周转天数越长，库存占用水平越高，流动性越低，这也会影响到资金链。

在高流动压力下频繁违规

为了加快周转，提高效率，宋广菊董事长曾经说过，公司在项目周转方面也向行业领导学习了一些做法，现在有一个专门的运营中心来提高效率。然而，高营业额是一把双刃剑。掌握好它可以加快企业的发展，过度的营业额会损害品牌价值。据《长江商报》报道，自2018年下半年以来，保利地产在Xi、太原、广州、长沙等地的项目要么因违规被点名罚款，要么被业主辩护。

2018年6月，太原保利房地产项目3在交付过程中遇到质量问题，100名业主为其辩护。2018年7月31日，住房和建设部以违法行为命名了20家房地产公司和中介机构，包括保利地产。保利(长沙)西海岸房地产有限公司开发的长沙保利天溪项目违规，开发企业被列入失信“黑名单”。今年3月，Xi安五项目因非法售房而受到处罚。4月初，保利发展控股集团有限公司下属的清远新锐房地产有限公司(以下简称“清远新锐”)在清远保利天汇花园一期14号楼施工中，使用未经批准的合格图纸的违法行为。清远市住房和城乡建设局对清远新锐处以30万元罚款，并责令其改正。

严跃进指出，高周转率往往强调速度而不是质量，这是一把双刃剑。在房地产业的广泛发展阶段，它可以用蛮力野蛮地生长。然而，当行业进入品牌时代，高营业额将损害企业的品牌价值。