久租迎接融资热潮:资金聚集顶尖企业

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原标题:长租迎接融资热潮:资本聚集顶尖企业

频繁融资的品牌长期租赁公寓如何跨越“寒冬”迎接“春天”？

长期租赁公寓作为城市年轻人喜欢的一种生活方式，在过去两年里非常流行，但也容易出现混乱。从2018年下半年开始，长期公寓的融资越来越困难，许多资产证券化融资还没有成功发行。然而，春节过后，长期租赁业迎来了一波融资热潮。

魔方d轮筹集了1.5亿美元为上市铺路？

3月11日，集中长期租赁公寓品牌魔方生活服务集团(Rubik's Cube Life Service Group)宣布，已获得1.5亿美元的D轮融资。加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ是这一轮的战略投资者。魔方生活服务集团CEO刘佳表示，本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力、优化运营管理、完善信息技术系统和成员系统、开展项目并购和轻资产扩张。

这是2019年首次在集中式长期租赁公寓领域宣布大规模融资。此前，魔方已完成三轮股权融资，投资者包括美国广播公司信托、美国华平集团和茶桶资本。2013年，魔方获得了6000万美元的融资。投资者是美国茶桶资本和华平投资集团。2015年5月，华平投资追加投资1.4亿美元。2016年4月，魔方宣布已获得第三轮3亿美元的融资。

魔方成立于2009年，是较早进入长期公寓行业的运营商之一。与免费的、蛋壳式的和其他分散的长期公寓不同，以魔方为代表的集中式长期公寓采用集约化管理，一个商店一般有几十到几百个房间。住房集中供应的优势在于住房成本和运营成本较低。

魔方生活服务集团董事长郑南雁表示:“发展长期公寓已经成为中国房地产发展的一个重要的长期机制。“魔方在中国创造了一种新的租赁模式，将闲置和低效的现有房产转化为人们需要的‘增量’租赁房。”

在业内人士看来，魔方的融资和规模扩张主要是为上市做准备，但上市后的估值和未来前景还无法判断。

品牌公寓融资热，资金聚集龙头企业

这不是一个例子。事实上，今年春节后，长期租赁行业出现了一波融资热潮。

2月14日，华夏资本-金地星火长租公寓1-8期资产支持专项计划在上海证券交易所成功获批，计划发行总额20亿元。据悉，为了进入长期租赁公寓，金地招商于2015年成立了全资子公司星火时代投资管理有限公司。2016年初，“金地草莓社区”的第一套公寓在深圳开业。由金地发行的华夏资本-金地星火长租公寓1-8期资产支持专项计划，由资产支持证券资产支持证券(ABS)提供资金支持。

2月21日，沃区公寓宣布完成首轮融资。这次的融资金额接近2亿元。主要投资者是魔方(中国)，沃渠管理团队也增加了资本。我公司出生于白金陶集团，于2015年4月正式成立。该公司在2017年8月赢得了来自58个城市的5000万元的战略投资。业内人士表示，未来，沃区将并入魔方集团，进一步丰富魔方公寓的规模和产品线。

2月26日，媒体报道称，北美青年共同生活(共享社区)社区Tripalink最近完成了数百万美元的A+轮融资。卡林SJG基金和l.p .领导了投票，常青藤K2和e担任代理，泰克顿投资公司紧随其后。创始人李东浩表示，经过这一轮融资，邻近的客户将进一步完善他们的产品在公寓位置和软装修设计，并计划将其业务扩展到美国。

3月1日，长期租赁公寓运营商蛋壳公寓宣布完成第三轮融资5亿美元。这一轮融资由老虎全球基金和蚂蚁金服共同牵头。春花资本紧随其后。与此同时，CMC capital、banyan capital、joy capital等老股东继续跟进。经过这一轮融资，这个蛋壳公寓的价值已经超过20亿美元。

看似资本寒冬，为什么这些长期租赁公寓的企业仍然受到资本青睐？“对中小企业来说，不要指望融资好。然而，对大品牌的融资一直是在春天。方东东的创始人李权表示，对于未来的长期租赁行业，资金一般都很谨慎，无论是股权投资还是债权融资，都只会集中在龙头和超大型企业。

然而，在根深蒂固的董事长兼首席执行官王青松看来，资本和长期公寓本质上是矛盾的。要很好地组合资本，就不能成为短期投资者。否则，融资将使自己成为资本工具。

对“坏品味”的恐惧阻碍了许多房地产企业为公寓的长期租赁融资。

值得注意的是，随着资产证券化在中国的深入发展，资产证券化已经成为一种新宠，即住房企业、房地产代理或经营者利用公寓产权、预期租金或租赁贷款作为基础资产在市场上公开募集资金。然而，去年，金融资本扰乱租赁市场秩序的话题引起了监管当局的关注。因此，金融监管变得越来越严格，许多住房企业被禁止发行债券，包括"长租公寓"项目的融资计划。

根据上海证券交易所3月8日披露的信息，重庆信欧鹏房地产公司申请发行20亿元住房租赁专项公司债券被上海证券交易所终止。该申请最早于2018年9月底提交，在此期间，审查被暂停数次，信息被重新提交。据信欧鹏在首次申请时披露，此次债券发行不会超过20亿元人民币，将分阶段发行。扣除发行成本后，该债券募集的资金将用于建设长期公寓和租赁住房项目，以及补充营运资金和法律允许的其他用途。

在此之前，许多住房企业的住房租赁融资计划都受阻。其中:奥源集团10亿元规模私募发行2018年住房租赁专项公司债券；2018年拟在样本年发行的50亿元私人住房租赁专项企业债券；合生创造了100亿元住房租赁专用企业债券和20亿元住房租赁专用企业债券。

“业内担心的是，当开发商拿钱的时候，他们实际上是在变相地将钱用于开发贷款等，大规模地将钱投入房地产市场。”全雾说。

李权还强调，10年后，房屋租赁的核心必须是融资，融资背后是银行和公开发行的房地产投资信托基金。

长期租赁公寓的盈利模式尚未解决，寡头纠纷仍在继续。

值得注意的是，长期公寓的重新洗牌也在同时发生。去年，由于资金链断裂和管理不善，杭州鼎嘉和上海遇见停止运营10多家长期租赁公寓企业。

从2014年初至今，经过四年多的快速发展，长期公寓出现了严重分化。业内人士认为，长期租赁公寓的第一阶段已经结束，长期租赁公寓运营商数量快速增长的时期即将结束。随后，“寡头竞争”的第二阶段正在进行，长期租赁公寓将进入行业洗牌期。

李权认为，到目前为止，长期租赁公寓龙头企业的整体格局已经基本形成。“该行业一度过热，并已开始洗牌。品牌公寓变得更加理性。过去，他们关注规模，但现在他们关注现金流和利润。企业更注重内部价值，而不是盲目扩张。”

然而，不可否认的是，作为一种新的商业形式，长期公寓租赁的痛苦在于“高地价、高房价、低周转”。尽管该行业前景看好，但迄今为止还没有一家企业能够提供清晰的盈利模式。

对于长期公寓，许多企业目前采用的是租赁模式，即传统的委托房东模式。主要房东模式住房成本较高，回报期长，融资基础差，经营困难。值得注意的是，在长期租赁公寓的市场竞争之后，获得集中的长期租赁公寓的机会大大减少，并且获得住房的成本大大增加。因此，一些业内人士认为，集中式长期公寓的发展机会已经丧失。没有规模，管理成本和财务成本就无法降低。

在这种背景下，许多长期租赁公寓企业正在向托管模式转变。记者了解到，魔方还在D轮融资会议上启动了轻资产战略加速仪式。据悉，魔方为房地产开发商、建筑商和业主探索了联盟、托管、合资等多种合作模式。

对此，李权表示，今年许多品牌开始尝试轻资产，这也是发展中的自然选择。然而，轻资产托管模式并不容易。业内人士认为，目前可以讨论轻资产模型，但要很快形成规模效应还为时过早。

《新京报》记者张晓兰主编吴欣校对李丽君