陈启宗父子对话:两代人如何看待中国商业地产

本篇文章3404字，读完约9分钟

“在(组织者)让我自己做演讲之前，我停了下来。为自己说话是一件非常无聊的事情。最好进行对话。你会和谁说话？”陈启宗说，用眼角瞟了一眼那个年轻人，“找到陈骁。”

全体观众哄堂大笑。

740)this.width=740 " >

这是上海静安昆仑饭店，2019年景观商务年会的会址。

陈启宗的身份是恒隆集团和恒隆房地产有限公司的董事长，他称之为“陈骁”的是他的长子陈文博。

37岁的陈文博，早年在毕马威上海和汇丰银行工作，九年前加入恒隆。尽管一路没有“绿灯”，但他仍然从基层一步一步地工作到核心管理层，现在他的头衔已经是恒隆集团和恒隆房地产有限公司的执行董事。

尽管有“香港第二代知名地产”的光环，陈文博在正式场合仍然恪守他的专业精神。在整个谈话过程中，他用了对陈启宗唯一正面的称呼，那就是“陈董事长”，而不是“爸爸”。

父子之间的对话聚焦于商业地产。仅仅35分钟，陈启宗就向他的儿子一个接一个地抛出了四个问题。无论是对中国消费者和中国品牌、实体和电子商务的讨论，还是对香港和内地技术运营和开发商的思考，这个角度似乎都很微妙。然而，任何内容都直接触及商业地产的核心，关系到行业的现在和未来。

“我发现我想谈的所有问题都没有被商业地产人士提及。”陈启宗一遍又一遍地说这句话。这个经历了多年商场的人似乎决心向每一个商业地产同事展示他观察到的不同细节。

整个谈话，也慢慢开始了-

中国消费者与中国品牌

“对中国消费者的看法”，陈启宗开始问陈文博第一个问题。他最终想知道中国品牌在未来是否也能在世界舞台上占有一席之地。

十年甚至三到五年前，中国消费者仍在追逐一些西方时尚和品牌趋势。但是现在，中国消费者的角色已经从跟随者变成了全球趋势的领导者。陈文博观察到的是，早期像LV这样的大品牌经常在巴黎和伦敦这样的时尚之都发布新模特，现在上海已经成为他们发布新模特的领先位置。

根据陈启宗提供的数据，目前，中国消费者约占全球主要消费品牌的36%-37%，而中国人口占世界人口的19%，这相当于中国消费者可以从两个人那里购买商品。

如果你看增量，许多品牌是70%-80%，甚至接近100%，每年的增量来自中国市场。“中国市场真的很大。”陈启宗激动地叹了口气。

巨大的消费能力促进了中国品牌的崛起。中国什么时候会有自己的LV？-陈文博给出了答案，“我不认为这需要很长时间。”

支持他信心的案例是，爱马仕在2010年推出了奢侈品牌“夏商”，主打中国制造的产品，包括服装、家具和餐具。上海新世界商业区的一栋法国红砖建筑是“夏商”在中国开设的第一个真正的品牌住宅。

庞大的市场规模和获得巨大财务优势的能力，让陈启宗经常认为恒隆的门店不仅要有香奈儿和迪奥等外国品牌，还要为中国品牌留有空间。因为这些中国的品牌拥有者很有可能会突然成为世界的大牌老板。

中国创造一个品牌只是时间问题。陈文博也同意这一观点。在他看来，品牌的诞生基本上需要两个因素，第一是质量，第二是故事历史。中国制造的一切都是高质量的。现在缺少的只是历史或故事。“没有必要说历史，但这个故事必须讲得很好，并能被西方国家的消费者接受。我认为这只是时间问题。”他说。

实体与电子商务

如果关于中国消费者和中国品牌的讨论仍处于商业探索的层面，那么电子商务的出现确实开始影响线下商业生态。当陈启宗与投资者交谈时，他们总是会问一个问题:电子商务对他们有多大影响？你如何看待电子商务？

这一次，陈启宗把这个问题交给了他的儿子。

上海的恒隆广场和香港交易所的恒隆广场目前是恒隆地产物业租赁收入的主要来源，而陈文博是这两个购物中心的主要经理。他回答说，他非常害怕电子商务，一点也不害怕。

在这种矛盾的心理背后，存在着周期性的考虑——“目前，那些经典的LV和Hermes车型只能在网上二手购买，没有新的产品出售。当然，这种形式可能会慢慢改变。一般来说，线下零售将逐渐过渡到网上，所以从长远来看，我非常担心。”然而，陈文博表示，在中短期内，一些线下购物中心具有创造空的优势，一些品牌将向消费者展示其完整的品牌DNA、故事和历史。

陈文博仍然对线下购物中心的机会持乐观态度。如果仅仅依靠网上销售，消费者可能会对他们没有购买的产品有不确定性，但是线下商店和商店的存在可以让消费者信任品牌的实力和质量，这就是陈文博认为的线下价值。

陈启宗的观察显然更加深入，他发现即使是一流的大人物也仍然喜欢成群结队地开店。这给了商业房地产从业者一个教训。如果大人物喜欢聚集在某个地方，总会有大赢家。过去哪家商店能吸引所有这些大牌，它就是大赢家。

他进一步扩展了自己的想法:那些主要在网上的品牌不能像以前那样再开30或50家店。当他需要几个实体商店时，他只会选择能提升其品牌价值的最佳商店。能够抓住这部分在线资源的购物中心在另一个层面上自然是大赢家。

科技在商业房地产中的应用

七年前，陈启宗给他的儿子分配了一个学习科学技术的任务。然而，那是在七年前，直到今年恒隆的商店才真正开始使用大数据分析。

事实上，过去数年，陈启宗很少在商业地产论坛上听到有关科技本质的讨论，但他相信这方面的讨论可能会在未来5至20年内为商业地产的生态带来重大改变。

“让我们谈谈恒隆和商业地产在科技应用方面的考虑。”陈启宗接着谈到了第三个问题。

“在过去的七年里，整个市场都在讨论如何使用技术。但是我认为，直到最近，商业开发人员还可以使用一些技术工具。人脸识别肯定是其中之一。”陈文博说。

恒隆曾经编写过人脸识别应用程序。过去，陈文博一直认为恒隆商场70%的顾客是女孩。原因是70%的顾客是女孩，每次商店收集时她们都会回答问卷。与男孩相比，女孩更愿意填写表格。然而，直到人脸识别被启用后，陈文博才发现这个数字是错误的。结果显示，只有50%-60%的购物中心是女性顾客。“我们终于知道，仍有一些有价值的数据可以转化为数据并带回。”

除了人脸识别，在美国和欧洲仍然使用的现金和信用卡支付方式已经被中国更新。如今，中国消费者正在使用微信和支付宝等非现金支付方式。

与传统的现金收费方式相比，基本上很难从消费者那里获得任何信息和资料。今天的POS终端可以反馈更多的具体数据，为商业地产开发商的未来分析提供基础资料。

两地开发商之间的纠纷

整个谈话结束时达到高潮。陈启宗直接为他的儿子挖了一个洞——“你觉得香港的开发商现在在大陆的大城市怎么样？”

这个问题就像一系列的大炮，接着是一系列的攻击。“内地开发商的相对优势是什么？内地开发商相对于香港有哪些优势？例如，在上海，你会想到恒隆和香港的许多企业。在这方面，香港的发展商有优势还是劣势？我们领先还是落后？为什么？”

观众中挤满了内地开发商，他们的儿子就在旁边，但陈启宗没有留下任何差距空。

陈文博表示:“香港开发商的管理能力稍强一些，但有点脱节，因此在市场运作和投资促进方面，我们仍达不到内地开发商的水平。”

陈启宗显然不满意这个答案。他继续问，“你最敏感的感觉是什么，你尊重哪个内地开发商？”

“很多。”陈文博说了两次话，仍然很谨慎，但他举了两个例子。恒隆在沈阳的一个项目做得很好，但是一些内地开发商做得更好，比如华润万家。欢乐城也做得非常好。它具有一定的规模，能够吸引国际奢侈品品牌进入。基本上，它的管理水平还不算太差。

这两起案件最终引起了陈启宗的一些同情。他说，沈阳是一个陌生的地方，虽然整体经济不好，但只要是行业龙头，它还是很有价值的，不可否认，万向市已经非常成功。虽然恒隆稍逊一筹，但它每年也生长一点。

沈阳十大著名步行街之一是中街，西有恒隆四星级购物中心，东有欢乐城。早些年，街上所有的开发商都聚集在一起开商场。十年后，这些购物中心关闭了，萧条了。

“现在谁走了？只有你和我。”在舞台上，陈启宗以空的间隔向台下欢乐城的相关负责人喊道，“这反而让我很不开心。为什么不呢？如果我们只剩下两个人，受欢迎程度就会越来越低。”

他提出了自己的想法，希望两家公司合作，使这条街繁荣起来。“最好是你赚很多钱，我赚很多钱，其他人赚一点钱。”

渐渐地，陈启宗果断地结束了父子之间的对话。

然而，他没有忘记在最后呼吁:“我们的行业肯定不是有趣的，在这个行业生存是相当好的。我希望你保持头脑清醒，不要疯狂，不要创造一个疯狂的市场，或者理性地看待它。”

毕竟，只有理性的人才能最终在这个市场上生存并赢得市场。