市值减半，股价暴跌，资不抵债的希腊房地产陷入困境

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原标题:市值停滞，股价暴跌，资不抵债的希腊房地产陷入困境

市值减半，股价暴跌，资不抵债的希腊房地产陷入困境

投资者网络数据研究员谢英杰

2018年，房地产的寒冬将对格力地产产生特别强烈的影响。在第一季度，公司的收入和利润都将下降。为了恢复业绩，该公司继续筹集资金为其项目“输血”，最终其业绩在第二季度略有上升。

然而，“拆除东墙，修复西墙”的举措立即赶走了投资者。从6月份开始，格力地产的二级市场大幅下跌。该公司不得不暂停融资步伐，第三季度报告继续显示惨淡的业绩。最近，该公司发布了回购消息，以保护市场。尽管股价已经上涨了一段时间，但仍让人们困惑的是，这家困在珠海主营业务、没有进行有效转型的上市房地产公司未来会在哪里。

无休止地坠落

12月26日，格力地产在回顾了半个月的回购消息后，终于取得了最新进展。该公司宣布，计划用2亿至3亿英镑自有资金，通过集中竞价的方式，以每股5.8元的价格回购股份。预计回购股份不超过5172.41万股，占公司现有总股本的2.51%。

从各种背景来看，该公司现在提供回购作为最后手段。自10月中旬格力地产创下每股3.55元的三年低点以来，其股价尚未突破每股4元。股价暴跌始于今年6月，此后该公司经历了一波密集融资。

今年4月，格力地产发行了不超过30亿元的企业债券，先后发行了两期中期票据，总发行规模为10亿元。5月31日，将发行总额不超过30亿元人民币的长期附权中期票据。6月25日，第三批价值6亿元的中期票据发行。今年7月，中国将再次发行总计12亿元人民币的企业债券。

为什么希腊房地产需要如此严格的融资？从第三批中期票据的招股说明书中，可以看出一两件事。招股说明书显示，假设格力地产2018年的房地产销售收入比2017年增长10%，相应的营运资金额为167.01亿元，不包括现有的营运资金贷款和其他融资51.53亿元及借款人自有资金，格力地产的短期资金缺口为119.7亿元。根据格力地产的规划，2018年至2020年在建和计划在建项目的投资计划为82.44亿元。

然而，公司当时的表现在任何情况下都无法支撑资金缺口和未来的项目投资。今年一季度，格力地产的营业收入为8.6亿元，同比下降24.35%。上市股东净利润2.14亿元，同比下降18.18%。

业绩继续下滑

事实上，就在格力地产第一份季度报告披露前后，市场显示出对其缺乏信任的迹象。自今年2月以来，该公司在二级市场的股价已大幅下跌。2月底，格力地产在风能数据中的综合投资评级从“买入”骤降至“减持”，此后一直保持在这一水平。

对于格力地产来说，集中融资的决定无异于饮鸩止渴。结果，公司的股价经历了艰难的复苏，又经历了一轮暴跌。从6月到7月，格力房地产在二级市场下跌了20%以上，这也意味着该公司已经收回了自2017年以来的所有收益。

更严重的是，企业债务问题仍在进一步扩大。截至第三季度末，公司账面资本仅为14.93亿元，但负债总额为201.40亿元，其中14.62亿元为一年内到期的非流动负债。该公司已进入破产状态。

该公司的表现也令人担忧。2018年前三季度，公司实现营业收入18.19亿元，同比下降17.22%，上市公司股东应占净利润3.9亿元，同比下降6.34%。房地产开发行业平均营业收入增长率为35.05%，平均净利润增长率为34.45%。

尽管密集的债券发行暂时缓解了资金需求，但仍难以阻止业绩下滑。这是否意味着该公司只能借入新债券来偿还旧债券？公司业绩下降的根本原因是什么？今年有可能好转吗？未来的项目投资计划能否成功完成？格力地产由格力集团支持。为什么会出现这种情况？为什么公司在内部和外部困难的情况下没有提出有效的自助策略？12月27日，一位投资者网络分析师打电话给格力地产的董秘邹超和证券代表魏叶华，并给他们发了一封采访信。他说他会检查采访信，但在发表时还没有回复。

业内人士指出，对于偏向珠海的格力地产来说，目前的项目布局和未来的扩张计划都无法走出珠三角二线城市的“牢笼”，导致利润增长过于依赖珠海，业绩大幅波动。

根据格力地产官方网站，该公司房地产业务的主要项目有珠海格力海岸、格力广场、平沙九号、上海前滩和重庆两江。前三个都位于珠海市。中投顾问的相关分析显示，珠海房地产市场缺乏长期发展潜力，导致格力地产的中长期业务潜力较小。

格力地产没有不采取自救措施。2016年8月，格力地产荣获“珠海土地之王”称号。借此机会，该公司的实际控制人卢俊思说，目前的土地收购模式和房地产行业的其他问题将不可避免地导致更多的行业可持续发展的困难。因此，早在三年前，公司就在摸索转型，确定了以现代服务业和现代金融业为辅的房地产业、港口经济业和海洋经济业的发展方向。

然而，从实际结果来看，转型并不成功。根据该公司的最新年度报告，其房地产业务仍占94.84%。主营业务也陷入了萧条。格力地产的房地产业务由“格力海岸”主导。格力地产曾以7400元/平方米的底价和66亿元的总价夺得“珠海土地王”。

格力海岸总投资超过140亿元，每平方米造价超过1.5万元。然而，此后，该项目受到“价格限制”的影响，无法贡献现金流。超级市场就像一个巨大的金融“黑洞”，不断吞噬资金，却无法产生。结果，格力地产陷入了两难境地。