净资产收益率逐年下降凯撒房地产上市隐忧重重

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净资产收益率逐年下降凯撒房地产上市隐忧重重

新城地产上市后，凯撒地产也确定了上市日期12月6日，并将很快成为今年第十家上市的地产公司。

根据凯撒地产11月26日发布的招股说明书，凯撒地产出售的股份总数为3500万股，售价在908港元至10.88港元之间。按每股9.98港元的中间价计算，筹资净额约为2.795亿港元。

收入增长有待改善

根据招股说明书，凯撒地产成立于1999年。长期以来，凯撒地产主要从事凯撒集团的房地产开发。直到2014年，凯撒地产才开始承接外国业务。

截至2018年6月30日，凯撒房地产业务覆盖37个城市，管理124个房地产项目，管理总建筑面积2540万平方米，包括101个住宅小区和23个非住宅小区，其中86个由凯撒集团开发。

凯撒地产仍然是一家严重依赖母公司提供业务的公司，这也反映在营业收入中，占凯撒集团及其附属公司收入的50.9%。

2015年至2017年，凯撒地产实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元和6.69亿元。净利润分别约为5772万元、5811.4万元和7144.1万元。2018年上半年，凯撒地产实现营业收入4.12亿元，净利润2303.2万元。

根据上述披露的数据，目前凯撒的收入规模和增长率仍远未达到碧桂园服务和绿城服务等领先的房地产公司。2016年和2017年，凯撒的年收入增长率分别为12.8%和24.1%，相比于碧桂园服务上市前的41.3%和32.2%，增长率仍需提高。

根据乔斯特·沙利文的数据，根据业务收入估计，2017年凯撒地产在中国物业管理服务公司中排名第14位。

目前，凯撒物业除了提供传统的社区物业管理服务和咨询服务外，还提供社区增值服务和智能解决方案服务。后两者2017年营业收入分别为5800万元和4700万元，分别占当年营业总收入的8.6%和7.1%。

股本回报率呈下降趋势。

近年来，地产公司一直受到资本市场的青睐，首间在香港上市的地产公司也受到资本市场的追捧。

与传统房地产企业相比，房地产企业的股本回报率明显更高。根据乐居财经今年年中发布的《2017年中国房地产上市企业净资产收益率排名前50名》，房地产上市企业的整体股本回报率明显高于房地产企业，有8家公司的股本回报率超过50%。

目前，凯撒的股本回报率呈下降趋势。招股说明书显示，2015年至2017年，凯撒的股本回报率(即股本回报率)分别为33.1%、25.0%和23.4%，呈下降趋势。成功上市后，面对股东，如何提高股本回报率是凯撒需要思考的问题。

此外，凯撒地产的毛利率高于同等规模的房地产公司，仍保持在30%以上的水平。从2015年到2017年，其整体毛利率分别为34.6%、30.1%、30.5%和2018年上半年的34.2%。

就负债而言，凯撒地产在减少负债方面效果更为明显。2016年和2017年，负债率分别为206%和106%，而今年上半年，负债率降至49.2%。

70%的募集资金用于并购扩张。

关于募集资金的使用，凯撒地产在其招股说明书中表示，预计全球销售的净收益约为2.8亿元。

其中，50%的资金用于购买和投资物业管理公司，20%的资金用于购买和投资能够提供社区增值产品和服务的公司。

对此，凯撒地产透露，未来公司的战略将是进行积极的并购。选择建筑面积300万平方米、年营业收入5000多万元、年净利润6%以上的企业目标，快速扩大公司在不同地区、不同领域的业务规模。

同时，在四大业务领域中，社区增值服务和智能解决方案服务是凯撒地产未来的主要发展方向。

目前，社区增值服务主要由公司收购的深圳齐家互联网技术有限公司提供。公司开发的k life APP将物业管理服务与社区增值服务相结合，提供快递、停车、清洁、家居、金融等多元化服务。对业主来说。

凯撒地产表示，未来将继续在非住宅地产业务规模、增值服务产品和智能社区智能家居方面努力。

《新京报》记者徐谦和编辑袁秀丽校对言和